未说违约条款决开明，民法院法典发商判格式依据

中国消费者报上海讯（记者 刘浩）近日，格式上海市第一中级人民法院适用《民法典》格式条款相关规定，条款审结了一起商品房预售合同纠纷上诉案件。未说

据了解，明法周某等人向开发商天福公司购买涉案小区商品房，院依约交房入住后，据民发现小区并没有房屋宣传资料中提到的法典“人车分流”和“露天泳池”。周某等人认为自己受到了欺诈，判决诉至法院，商违要求天福公司按照每平方米3000元标准赔偿损失，格式周某房屋面积92.43平方米，条款故主张损失27万余元。未说

天福公司表示，明法《商品房预售合同》明确约定了售楼广告、院依约样板房等宣传资料仅为宣传目的据民而设立或提供，不列为合同的附件或组成部分。

一审法院认为，《商品房预售合同》中的上述条款系格式条款，天福公司未采取合理方式提请购房者注意，因此上述条款应属无效而不予适用；宣传资料中关于人车分流与室外泳池的内容明确具体，且对购房者的购房决策会产生直接影响，应视为要约，天福公司未能履约，应承担违约责任，酌定支持周某等人要求赔偿的部分金额（周某的获赔金额为12000元）。

一审判决后双方不服，均上诉至上海市第一中级人民法院。

天福公司上诉称，《商品房预售合同》是双方真实意思表示，具有约束力，天福公司有权对小区配套建筑、附属设施进行变更。目前的小区现状未对业主造成任何损失，也未对小区品质造成任何影响。

周某等业主则上诉认为开发商的违约行为给自己造成了重大损失，一审法院认定的违约金仅相当于总房价0.4%，明显过低。

经审理，上海市第一中级人民法院认定，《商品房预售合同》中约定开发商保留对小区平面布局的修改权以及宣传资料所载内容不列为合同组成部分的格式条款与购房者具有重大利害关系，而天福公司对此未尽提示或说明义务，依据《民法典》第四百九十六条，认定该条款不应成为合同内容。

关于周某等业主在本案中提出的赔偿数额，现有证据并不能证明系争房屋预售时因“人车分流”和“室外泳池”的因素而产生价格虚高之情形，一审委托的专业机构亦认为上述因素对房地产价格的影响无法考评，故周某等人所主张的差价损失，依据显非充分。一审基于本案实际情况，经综合考量后，酌情确定的赔偿数额，并无不妥，且在现有证据条件下具有相对合理性。故维持一审法院关于天福公司赔偿周某等业主相关损失的判决。

法官说法：

开发商应尽到提示或说明义务

本案主审法官刘佳表示，该案适用了《民法典》第四百九十六条：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

因此，开发商作为格式条款的提供者不仅必须公平地设置双方的权利和义务，还必须对相对方尽到提示或说明义务，否则不能视为双方对该条款内容达成合意，该条款内容亦不得订入合同、进入效力评价的范畴。